Ceará, o Paraiso da construção Civil

Enquanto os Estados Unidos e o mundo ainda sentem os efeitos da bolha imobiliária em suas economias, no Ceará, shows nos lançamentos de empreendimentos, propaganda com atores conhecidos, show-rooms e até pontos em cartão de crédito mostram a realidade da indústria da construção cearense com a chegada de grandes incorporadoras no estado. Continua na penumbra do poder um estado mergulhado em profunda crise de infra-estrutura Por Sara Lucena e Simone Weslley

O sonho da casa própria, de montar um negócio, de investir em imóveis, nunca havia ficado tão próximo como agora para o cearense. Mesmo diante de tantas crises econômicas mundiais, o Estado do Ceará está em franca expansão no setor imobiliário. Em um intervalo de dois meses, entre janeiro e março de 2008, sete grandes empresas imobiliárias entraram no mercado local. Em janeiro, o Índice de Velocidade de Vendas (IVV) apresentou um aumento de 0,58 pontos percentuais, comparado ao mês de dezembro de 2007. Os grupos que mais influenciaram essa variação são as empresas que ofertaram de uma até 50 unidades habitacionais.
No estado, shows nos lançamentos de grandes empreendimentos, propaganda com atores conhecidos, show-rooms e até pontos em cartão de crédito mostram a realidade da indústria da construção cearense com a chegada de grandes incorporadoras no estado. Nesse ritmo acelerado, todos ganham, tanto empreendedores como compradores.
Mas a realidade não é tão rosa para o americano. Os Estados Unidos estão tentando sair de uma crise econômica que quase quebrou as bolsas do mundo inteiro em 2007, devido à chamada bolha americana, que na verdade foi o começo da desaceleração da economia do país. A bolha imobiliária ocorreu porque os americanos começaram a atrasar ou deixar de pagar a hipoteca da casa própria. Com isso, foram afetadas todas as empresas envolvidas nos empréstimos imobiliários. E o calote não foi pequeno. Segundo especialistas do setor, grande parte do total de empréstimos feitos nos Estados Unidos são por meio de hipotecas.
Mas tirando a crise no mundo do Tio Sam, aqui no Ceará tudo está indo de vento em polpa, para a alegria dos investidores. O ápice da mudança imobiliária foi em 2005, quando aconteceu a regulamentação institucional, isto é, a segurança jurídica para investir em imóveis. A Lei nº 10.931, de Patrimônio Federal, permitiu que as vendas fossem feitas por alienação fiduciária, ou seja, não há uma posse do imóvel. O investidor tem a garantia de ter seu imóvel de volta caso não haja pagamento. Os estados do Nordeste foram beneficiados pela vantagem, pois as grandes incorporadoras brasileiras escolheram a região para expandir seus negócios. As empresas locais podem se aliar às grandes empreendedoras, mas outras, como a Mota Machado, há 40 anos no mercado nordestino, acreditam ter tradição e nome próprio e seguem em carreira solo. “Já temos credibilidade e tradição. Muitas construtoras se aliaram a essas incorporadoras de fora, mas não precisamos disso. Temos nosso padrão de qualidade”, afirma Emanuel Capistrano, diretor operacional da empresa.
Para as construtoras, o que facilitou a expansão de seus investimentos foram os juros mais baixos, uma oferta de crédito mais favorável e a segurança jurídica, por meio da alienação fiduciária, que, além de outros benefícios, estimulam os investimentos. Para o comprador, o superávit primário, a entrada de recursos estrangeiros e a queda dos juros foram parceiros para consumir mais. Se, há cinco anos, eram necessários 14 salários mínimos para adquirir um imóvel de R$ 100 mil, atualmente, esse número caiu para mais da metade: com seis salários mínimos, já é possível ter o imóvel em mãos.
Rodrigo Chade, da InPar, acredita que a oferta de crédito imobiliário, praticamente estagnada há três anos, impulsionou o mercado nacional através do aumento nos prazos de financiamento, diminuindo as taxas de juros. Para Chade, “A estabilidade econômica, o aumento no nível de emprego e do poder aquisitivo têm favorecido o crescimento em todo o país. No caso do Ceará, o clima e a proximidade com a Europa foram pontos relevantes para a vinda da InPar”. A InPar abriu seu capital em junho, quando captou R$ 756 milhões líquidos.
As incorporadoras vão se espalhando pelo país, e agora principalmente no Nordeste, porque, com o dinheiro que elas acumularam nas suas regiões de origem, e onde até então trabalhavam, já não suportam a quantidade de negócios para o capital que elas recolheram. A solução foi sair de seus estados em busca de novas oportunidades de negócios e, por isso, formam parcerias com as empresas locais por estas já conhecerem o mercado e, consequentemente, terem uma experiência no gosto nordestino. Em contrapartida, algumas construtoras cearenses já estão em outros estados e não têm intenção de se aliar com os novos inquilinos, apesar dos grandes recursos e bons financiamentos para o cliente e para a construção. “Construtoras cearenses, como a Engexata, a Colméia e a Mota Machado, têm construído em outros estados com grande sucesso”, revela Apolo Scherer, presidente da Associação Ceará Rede Imóveis.
A maioria das incorporadoras que chegam ao Ceará já é nacionalmente conhecida por ter negócios espalhados por todo o país. Assim, acumulam uma série de vantagens, como grandes descontos, um dos motivos que chamam as construtoras locais a uma associação. Uma aliança entre a criatividade local, por já conhecerem o gosto dos cearenses, e os benefícios colhidos por estas grandes empresas. Se antigamente as incorporadoras cearenses não investiam em marketing, suas aliadas (ou concorrentes) agem intensamente no marketing de venda. Com a aliança entre as incorporadoras, o ideal é que a porcentagem em cima do empreendimento triplique o que era investido antes da chegada dessas empresas. Elas investem pesado para que isso seja possível, tanto que os grandes lançamentos são acompanhados por shows, artistas famosos, promoções e incentivos de compras e vendas, tornando-se aspectos corriqueiros e um marco para impulsionar o negócio imobiliário tanto qualitativa quanto quantitativamente. Do mesmo modo, encara o empresário Patriolino Dias, da Construtora Dias de Souza, que considera positiva a chegada das grandes construtoras. “A chegada delas impulsiona o mercado e nos levará a aprender com elas e, não somente, as empresas associadas, mas todas as construtoras locais, que têm pela frente o desafio de adaptarem-se às novas práticas de marketing e de relacionamento com o consumidor”. Um caso concreto é o da própria construtora de Patriolino que, no lançamento do Parc du Soleil, escolheu para protagonizar sua campanha o ator Reinaldo Gianechini. “Embora tenhamos lançado o empreendimento com 70% dos apartamentos vendidos”, completa.
As pequenas construtoras têm uma maior vantagem ao se aliarem, pois precisam dos bancos para conseguirem financiamentos, o que é possível às grandes empresas principalmente porque os bancos estão diminuindo cada vez mais os prazos e aumentando juros. Segundo André Montenegro, vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Ceará (Sinduscon), “Eles (as incorporadoras) são parceiros das construtoras. Os pequenos precisam muito dos bancos para conseguir financiamento. Os bancos estão muito agressivos, diminuindo nos juros, aumentando nos prazos”, diz.

Região Leste
Apenas em janeiro, Fortaleza ganhou mais 333 lançamentos de imóveis residenciais na região metropolitana e mais 26 ofertas foram comercializadas na Maraponga, Água Fria e Eusébio. O mercado imobiliário cresceu 14,79% na área residencial de Fortaleza, tendo maior participação de vendas os bairros da Aldeota, Meireles e Maraponga, com 32,64% do total de unidades habitacionais ofertadas entre as construtoras. No que se refere à comercialização, os bairros Aldeota, Cidade dos Funcionários e Cambeba se destacam, correspondendo a 50,92% do total de volume de vendas no mês em análise. A região leste é a mais valorizada por seus terrenos de baixo custo, um clima mais agradável e por começar a aportar bancos, avenidas, escoamentos e shoppings. São imóveis para as classes média baixa e média. Os imóveis mais comercializados variam de 56 a 70 m2.
Na avaliação de André Montenegro, os impactos imediatos sobre o mercado local vão desde a maior oferta de imóveis, beneficiando o consumidor com mais opções de escolha, à especulação em relação aos preços dos terrenos, por conta da procura, aumentando o valor do metro quadrado na Capital. Entretanto, apesar da maior oferta, os preços de casas e apartamentos não devem baixar para o consumidor final, “exatamente por conta da disputa das construtoras em torno dos terrenos, gerando especulação”, ressalta Apolo Scherer.
Com relação aos efeitos sobre as construtoras locais, Montenegro acredita que as grandes empresas não sofrerão tanto com a concorrência, porque as construtoras de fora geralmente optam por se associar a elas, ganhando tempo e absorvendo o conhecimento sobre o mercado doméstico.
“Além do que, as grandes construtoras têm mais possibilidade de se capitalizar para concorrer com as que aqui chegam”, completa. No que tange às pequenas e médias empresas, o vice-presidente do Sinduscon-CE avalia que estas precisarão se reinventar para concorrer com as maiores, “até porque elas não estão acostumadas com grandes investimentos em marketing”. Ele lembra que aproximadamente 90% do déficit habitacional do Ceará, hoje em torno de 500 mil moradias, são para atender à população de baixa renda, que ganha até três salários mínimos. “O que não fecha o espaço para as menores. O mercado hoje está voltado para a habitação de menor valor”, argumenta.
Ainda de acordo com Montenegro, apesar de os concorrentes de outros estados chegarem ao Ceará com muito capital, os bancos contam hoje com grande aporte de recursos para financiar o setor imobiliário do País, abrindo espaço para que os pequenos também possam se financiar. Para ele, a moradia é um bem de raiz, é uma segurança para as pessoas. “Nós, brasileiros, temos que encarar esse déficit como operação de guerra. O governo tem feito muito esforço nisso, mas é preciso que ele se empenhe mais. Esse negócio de dar casa não existe”, afirma.
André Montenegro afirma que o poder público não está no mesmo nível do crescimento da construção civil, constituindo-se em um ônus muito grande para as construtoras. “Temos que colocar tudo (água, energia) e acaba onerando os imóveis. As infra-estruturas geralmente não acompanham e às vezes você fica com o encargo de construir as estruturas, que é uma obrigação do poder público”, revela.

Investimentos da Caixa
A Caixa Econômica Federal contratou, em 2007, mais de R$ 527,3 milhões para financiamentos imobiliários no estado do Ceará, sendo que, deste volume, R$ 113 milhões foram oriundos dos recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – FGTS e R$ 89 milhões amparados pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos – SBPE. Os números apontam um crescimento de 42,6% em relação a 2007 e de 93,9% se comparado ao ano de 2005. Tais recursos beneficiaram, aproximadamente, 25 mil famílias no estado e proporcionaram mais de R$ 62 mil empregos.
Para 2008, a Caixa já possui um orçamento aprovado de R$ 121,4 milhões, mas este número deve crescer, visto que a definição só ocorre com o passar do ano, quando ocorrem as demandas de cada estado.
Mutuário mais jovem Entre as principais variáveis que contribuíram para a maior participação do público jovem no acesso ao crédito imobiliário, estão o crescimento do nível de emprego formal, o aumento da massa salarial, a estabilidade econômica e a queda das taxas de juros que, conjugada com a concessão de subsídios para complementar a capacidade de pagamento, ampliou fortemente o número de famílias com capacidade de obter financiamentos.
Depois de nove anos de namoro, a auxiliar administrativo Kelly Karine Pinheiro Oliveira, de 27 anos, e o designer Gilberto Medeiros, de 28 anos, decidiram, no final de 2007, que era a hora de terem seu espaço. Morando há cinco anos na casa dos pais de Gilberto, o casal aguarda ansioso a aprovação no Programa de Arrendamento Residencial (PAR) da Caixa Econômica Federal. Gilberto e Kelly fazem parte do crescente número de mutuários entre 20 e 30 anos, que hoje corresponde a 36,4% dos novos mutuários da Caixa. “Queríamos ter nosso próprio espaço, conquistar nossa independência, mas não queríamos pagar aluguel e, quando o Gilberto mudou de emprego, decidimos que era o momento de comprar nosso imóvel”, comenta Kelly Pinheiro. Histórias como do jovem casal mostram números que têm transformado a realidade do mercado imobiliário local. “Muitas mudanças ocorrem na área habitacional para facilitar e beneficiar mais pessoas, isso porque houve a redução dos juros e a dilatação dos prazos para pagamento. Esse é objetivo da Caixa, incluir cada vez mais famílias no processo de contratação habitacional. O acesso ao crédito imobiliário fortalece a confiança que as pessoas têm na Caixa porque, além da possibilidade da casa própria, existe ainda a geração de empregos no ramo da construção civil”.

Venda casada vai ao MP. O Ministério Público Federal no Rio de Janeiro entrou na Justiça com ação civil pública com pedido de liminar contra a Caixa Econômica Federal para impedir que ela continue a condicionar a concessão de financiamento imobiliário à contratação de serviços, como abertura de conta corrente. Essa prática de venda casada fere o Código de Defesa do Consumidor. A ação, de autoria do procurador da República Claudio Gheventer. Em liminar, o procurador pede a suspensão de toda prática da venda casada e requer que a Caixa assegure aos mutuários do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) a liberdade de escolha das seguradoras autorizadas pela Superintendência de Seguros Privados (Susep) a atuar na contratação do seguro imobiliário obrigatório.

União é saída para as empresas locais competirem
Para aumentar o poder de barganha com fornecedores, beneficiando-se com economia de escala, assim como para enfrentar a forte concorrência das grandes empresas que estão chegando ao Ceará, a união de pequenas e médias construtoras parece ser a saída para os empresários cearenses. É o que argumenta André Montenegro. “As pequenas e médias construtoras do Estado iniciam movimento similar ao do setor supermercadista local que, na década passada, formou associações para obter vantagens nas negociações e poder enfrentar as grandes redes do setor que chegaram ao Ceará”, conta.
Apolo Scherer, da Ceará Rede Imóveis, que congrega 110 agências imobiliárias no Estado, também confirma esta tendência. “De certa forma, a chegada das grandes construtoras de fora é benéfica para o mercado local, porque concorrência é sinônimo de maior qualidade, o que vai obrigar as empresas do Estado a também procurarem novos mercados, sejam sozinhas ou coligadas com outras”, diz.
De acordo com ele, até as imobiliárias estão aderindo a essa tendência, já de olho no aumento da concorrência com a chegada de uma das quatro grandes imobiliárias do País, que também estão aumentando sua área de comercialização. “Nos últimos dez dias, recebemos 15 novos pedidos de filiação”, revela.
Nos Estados Unidos, o setor imobiliário tem sido o dínamo da economia. Desde o começo da década, o valor de todas as residências americanas juntas aumentou mais de nove trilhões de dólares, totalizando 22 trilhões. Incentivados por competitivas taxas de juro anuais - na média, sempre abaixo de 7% -, os americanos impulsionaram o mercado imobiliário. Esse fenômeno empurra a economia para a frente de duas formas: dá impulso à construção civil e incentiva o consumo. Milhões de proprietários de imóveis usam suas casas e seus apartamentos como garantia para novos empréstimos e gastam o dinheiro no consumo. Para outros, a simples sensação de que seus bens estão mais valorizados é o suficiente para sair gastando. O problema é quando os preços atingem patamares insustentáveis e o boom vira bolha. Nos casos em que o inevitável ajuste acontece com uma queda radical no preço dos imóveis, o resultado é quebradeira e recessão. Por lá, os economistas não se cansam de alertar para os efeitos nefastos que a bolha imobiliária pode trazer ao país. Por aqui, a questão é quase oposta: o que se viu até agora é apenas o prenúncio da verdadeira arrancada no mercado de imóveis?

Entenda a bolha
imobiliária dos EUA
No ano de 2007, os Estados Unidos provocaram um abalo no mercado financeiro de todo o mundo. O abalo tem origem no mercado imobiliário: os americanos atrasaram ou não pagaram a hipoteca da casa própria. Com isso, são afetadas todas as empresas envolvidas nos empréstimos imobiliários, pois na América grande parte do total de empréstimos feitos são hipotecas.
Esse sistema de hipotecar vem sendo feito pela classe média americana nas ultimas décadas, cujos imóveis foram hipotecados em massa. O sistema funciona com empresas especializadas que fornecem empréstimos e tomam as casas como garantia. Essas empresas, por sua vez, funcionam como “intermediárias”. Elas buscam junto a investidores o dinheiro para oferecer nos empréstimos.
Com o aumento desse mercado, o investimento em imóveis tornou-se bastante atrativo. Aumentando a demanda, o preço dos imóveis subiu.
Mas os problemas mesmo começaram no ano passado, quando o presidente do FED (O banco central dos Estados Unidos), Ben Bernanke, deu a entender que estava surgindo um movimento inflacionário no país, por conta do excesso de dinheiro no mercado. Como forma de controle, as taxas de juros entraram em “um movimento de leve alta”. Com a alta dos juros, as pessoas, ao invés de comprar imóveis, foram atraídas a aplicar em títulos do governo. O mercado imobiliário, então, começou um movimento reverso de queda nos preços, provocada pela menor procura.
Com os preços dos imóveis em baixa, as novas hipotecas alcançaram valores menores, e as empresas de concessão de crédito passaram a enfrentar a inadimplência. No total, 4,95% dos empréstimos imobiliários não foram pagos no quarto trimestre de 2006. A maior parte da inadimplência se refere aos empréstimos concedidos ao segmento baixa renda.
A falta de pagamento atingiu as empresas de hipoteca, mas também os investidores que emprestaram dinheiro a elas. Sem receber as prestações, a empresa não repassa o dinheiro ao investidor. Esse, por sua vez, para reduzir suas perdas, vende ações de outros negócios na bolsa. Com todo mundo vendendo, as bolsas despencam.

Grades incorporadas, grandes investimentos
A mineira MRV Engenharia, focada na classe média, está chegando ao Ceará. A construtora comprou declarados 189.132 metros quadrados em terrenos e vai investir R$ 162.360.000,00 para lançamentos em Fortaleza, Natal e Salvador. Planeja 2.706 unidades residenciais, a maior parte em Fortaleza: 1.524, outras 480 em Natal e 702 na capital baiana. Juntos, os empreendimentos possuem Valor Geral de Vendas (VGV) potencial de R$ 246 milhões. A decisão da construtora e incorporadora nas três capitais teve como critérios o PIB, a renda per capita, a população e o déficit habitacional existente. Miram nas famílias com renda entre R$ 1,2 mil e R$ 7,3 mil. A empresa trabalha no projeto “MRV 40 mil” - construir 40 mil unidades residenciais por ano - e diz utilizar um padrão único de construção modular. O primeiro lançamento no Nordeste deverá ocorrer no próximo mês, em Fortaleza.
A empreendedora Diagonal, em parceria à Rossi, de Natal, já trouxe grandes investimentos para Fortaleza. Apostando na Praia do Futuro, lançaram o Beach Village, com 206 unidades. Venderam 60% dos imóveis em 15 dias. Um outro empreendimento lançado pela associação foi o Duets Office. Baseado no conceito de vida agitada, o maior empreendimento comercial do Nordeste trará restaurante, fitness center, heliporto nas duas torres e mais de 1300 vagas de estacionamento. “Buscamos construir um empreendimento onde os proprietários e visitantes consigam resolver os problemas num só lugar”, afirma Fábio Fehr, gerente da Rossi de Natal e de Fortaleza. No lançamento do Duets Office, a parceria trouxe o cantor Oswaldo Montenegro e o grupo MPB4.
Segundo João Fiúza, da Diagonal, os novos empreendimentos trazem grandes empresas num local onde se dá total conforto aos empregados e clientes e dão espaço para um novo público investir na construção, que voltou a ser um bom negócio. “Conseguimos levar à população salas a um custo relativamente baixo e condições de financiamento, em que o valor do aluguel das salas viabilizará o pagamento das prestações”, revela.
A parceria também pretende investir nos imóveis de baixo custo, um exemplo é a Operação Urbana Consorciada, que está em execução no bairro Jóquei Clube. “Com a tecnologia em empreendimentos de baixo custo da Rossi, poderemos também entrar nesse mercado, que cresce muito no Brasil”.